万达长期对外宣传：万达是一家以商业地产为主的开发商。根据王健林在2014年上半年万达会议中公布的数据，截止到2014年上半年，万达集团已经在全国60多个城市开发了90多个万达广场，形成了一个辐射一二三线城市的庞大商业地产王国。万达的商业地产概念比较模糊，它不但包括万达广场商业街区，还包括写字楼、酒店和高档公寓，而高档公寓和一般开发商开发的住宅没有什么区别。根据公开数据显示，万达集团在2010年的总收入在770亿元左右，其中，万达商业地产以661.4亿元的收益占据了整个万达集团年收益的绝大部分。根据2013年上半年的数据，万达的销售总额是745.1亿元，而商业地产的销售额是567.2亿元左右，占比依然接近80%。因此这些年来，万达虽然一直标榜是商业地产开发商，但实际上住宅和商业楼宇的销售才是万达集团的核心收入来源。2005年到2010年，以万科、保利、绿城等为代表的全国性开发商，主要聚焦在住宅地产，各自获得巨大利益，而万达绕开了这片商业红海，另辟蹊径，以万达广场或城市综合体模式在全国推进。那个时候，像万达这种模式几乎绝无仅有，与各个地方政府洽谈合作的时候，可谓是所向披靡。但2009年以来，随着国家投入巨资刺激经济发展，住宅地产供应量增加的同时价格猛涨，远远超出一般民众的购买力，因此中央陆续出台各种宏观调控措施，尤其是限贷和限购等组合政策，使得住宅地产的成交量下行。到了2012年以后，这种下行趋势更加明显，众多房地产企业都陆续进入商业地产领域，一时间呈现出群雄逐鹿的局面。一向标榜只专注于住宅地产的万科，也宣布要转型为城市服务配套商，试水商业地产，依托于万科的邻里社区店等商业形态，万科要将商业地产收入占比从5%上升到20%。政策的开放，使得商业地产的发展势头越发强劲，前景越发美好，于是，各路兵马纷纷杀入“商业地产圈”。除此之外，住宅限购政策的出台，也让投资商们不得不加大了在商业地产上的投资。2010年之后，商业房地产的投资增长速度迅速提高到了30%。更有数据表示，整个2011年，中国排名前20的房地产商无一例外全部进军商业地产领域。对万达来说，商业地产泡沫带来的冲击是多重的，首先是万达综合体的模式不再是独此一家，在与地方政府谈判的时候面临越来越多的竞争压力；同时大量入市的商业地产对万达的招商、租金等都会形成冲击，万达商业地产的价值受到折损；而商业地产供应过剩也直接影响了万达开发的商业地产的销售速度，对万达的资金链和利润率构成冲击。在万达快速发展过程中，王健林强悍的融资能力一直是万达的核心动力之一，而社会上对万达资金链安全的质疑之声也一直没有停止过。在2005年前后，由于房地产开始第一轮宏观调控，开发商普遍资金紧张，万达集团与投资机构以私募形式进行了融资，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及金额高达32亿元。2009年以后，万达与西安国际信托、中诚信托以项目信托的方式进行了一轮融资。而在2010年左右，为了配合万达商业A股上市进程，万达与建银国际等战略投资机构进行了股权私募，具体金额大约是10亿元。当然，万达每开发一个项目，都会把各种融资渠道充分利用起来，这其中包括土地抵押贷款、项目贷款、经营性贷款、供应商垫资、物业销售、信托融资等，地方政府在和万达谈判时，也往往会承诺在金融资源方面给予支持。在抵押贷款方面，万达尤其具有一般企业无法比拟的能力。万达部分项目的抵押贷款比例，往往远超项目估值本身，比如一个估值仅为1个亿的项目，甚至能获得5个亿的抵押贷款。对万达来说，为开发一个项目所需要的资金，自身投入的资金大概只有20%左右，剩余的都是利用多种渠道融资完成。这种融资杠杆工具的极大化利用，使得万达扩张速度远远高于一般企业。万达的资金链来自“盖房——抵押贷款——继续盖房——继续抵押贷款”的模式，万达项目的推进速度，也使得这种高杠杆融资方式能发挥更大的效力。项目的快速启动，包括土地权证的获得，可以快速通过抵押贷款进行融资，而快速的建筑速度，对建筑商来说，也可以减少资金垫付的时间成本，通过住宅和商业楼宇的快速销售，可以迅速获得资金回款。随着政府加深对房地产行业的调控以及银行信用贷款的收紧，房地产整个大环境面临越来越紧张的资金问题。对此，万达采取的措施是，通过发行信托进行融资，并将办公楼与酒店的装修项目进行外包，或者出售项目股权的一部分。由于万达不是上市公司，万达内部的资产负债表还不是很透明，但随着万达的扩张，其资产负债率不断攀升。根据公开资料显示，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元，负债率为92.8%，净利润约26亿元；2010年总资产增加了673亿元，负债率为90.5%，净资产为134亿元；2011年总资产增至2030亿元，净资产205亿元，负债率为89.9%；2013年，万达集团资产总额已经达到3800亿，通过资产兼并、新投资项目，万达的资产膨胀速度十分惊人，而负债率也必然同步扩张。与资产高增长同步，万达的负债水平也一贯高位，但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。收益过低，成了万达无法掩饰的隐忧。资产规模不断扩张，资产收益率却在下降。这种高杠杆扩张模式的风险是——当货币流动性收缩的时候，企业将面临非同寻常的风险，金融市场上的风吹草动都将给万达的资金链安全带来冲击。更重要的是，经济周期将会显著影响万达的融资能力，因为那个时候，抵押估值会下降，市场流动性会大幅收缩，银行给予的授信额度会名存实亡，即使能融到资，融资成本也会大幅提高，这是万达面临的最重大的战略风险。