礼拜三,林祖辉带着龙景昌、赵翰去律师楼,签署了一笔价值7800万的物业交易;中区南源大厦的两层楼,物业面积总计为3万平方尺,目前租金23元每平方尺。 中环的写字楼涨幅有多快,林祖辉此时已经非常笃定,就以交易广场为例,目前还是28元每平方尺,1987年底估计就是35元的水平,1988年底暴涨至55元至62元的水平,1989年上半年可能就是80元以上的水平。 他之所以这样肯定,一是前世他曾看到过一些新闻报道,二是他现在根据中环写字楼的空置率降低,以及明年中区地王可能会拍出天价分析出来的。 虽然南源大厦比不上交易广场,但租金两三年翻倍是没有问题的! 这样的优质物业,林祖辉自然不会错过,这也亏了新时代地产系的渠道能力,那里有出售物业情况,能够第一手获得信息。 这个渠道非常重要,新时代地产卖出一样的物业,比一般公司肯定卖得高价;购买物业,肯定比一般公司购买得优质和便宜。 刷刷,林祖辉潇洒的签上自己的大名,这笔交易正式生效。 万辉传媒递给业主一张支票,这幢优质物业就属于自己的了,仅需六七年的租金便可回本,其本身价值也将上涨。 而目前业主出售的价格,仅以月租金乘以100倍作为参考,也就是接近九年收租回本。他急着移民,所以趁着现在香江物业高涨,便毫不犹豫的出手。 回到万辉传媒,林祖辉对龙景昌说道:“物业管理自有专门的部门负责,你们还是要全身心投入本身业务当中。万辉传媒的物业价值在2.4亿,其主要作用是为了支撑股价和长远投资,无需关注。”
龙景昌连忙点点头,并说道:“《经济日报》元旦正式发刊,我有信心办好这份报纸的!”
林祖辉笑着说道:“你是全公司的总经理,还是要充分放权给《经济日报》团队,他们是专业的,这个保证就该由他们来向我汇报!”
龙景昌老脸一红,老板是笑着批评自己,已经是非常给面子了! 老板说的话也很有道理,《经济日报》的社长、主编、副社长等人,俱是这个行业的顶尖人才,其薪资更是和《天天日报》团队相同,可见老板非常重视专业人才。《经济日报》不知道赚不赚钱,但是对老板的影响力一定是很重要的,为此创刊费就高达2000万,并且不考虑暂时盈利的问题。 “老板说得有理,是我有些急功近利了!后面我会把工作重心,放在协助老板统筹全局上,做好大家的后勤工作的!”
林祖辉点点头! ....... 12月29日,星期一。 当天恒生指数收盘为2550点,林祖辉顿时松了一口气,因为今天是12月期指合约的结算日,也就是说将以2550点乘以50作为结算。 梁真勋在收市后,便第一时间来到林祖辉的办公室。 “老板,这次三家公司外汇赚了不少,我已经统计出来了,给您汇报一下!”
林祖辉点点头,他虽然心里也有数,但具体还是要以梁真勋的数据为主! “新时代地产一共是4400张期指合约,买入均价为2280点,每张合约获得纯利1.28万,总计获利5630万,回笼资金1.57亿。”
林祖辉打断道:“这笔资金投入到发展地产项目中,明年新时代地产不再做金融系投资,专注地产发展!”
梁真勋回道:“好,我记下来了!”
林祖辉示意他继续! “华人置业一共是7500张期指合约,买入均价为1990点,每张合约获得纯利2.72万,总计利润2.04亿,回笼资金3.5亿!”
林祖辉点点头,说道:“连同账上的钱,一共就是7.5亿的现金了,加上还有价值2亿的证券投资可套现,这些钱准备着,我有用处!”
他的想法是:等怡和重组完成后,就去和置地洽谈,购买皇室大厦和夏悫大厦。洽谈确定后,再供股集资一次获得5亿的现金,这样差不多只需再贷款10亿的样子,还有剩余。 这笔10亿贷款无需发愁,因为皇室大厦和夏悫大厦的租金足以抵消每年1亿的利息,还有得赚。 虽然华人置业一下负债高达26亿,林祖辉的打算在恒生指数3500点的时候再供股集资一波,将债务减持在20亿以下,这样就不足为虑了。 等林祖辉个人手头宽裕了,可以以家族的名义购买华置的大厦权益,做稳定长期收租之用。 梁真勋不疑有他,也想不到老板又要上演‘大胃王’。 “好!”
他是新时代地产唯一一个同时担任新时代、华置、国泰三家公司的董事,协助林祖辉统筹管理三家公司的金融性业务。 梁真勋接着说道:“国泰城市有两笔:一笔是3100张合约,每张合约获利1.6万,获利5000万,回笼资金1.2亿;一笔是6500张合约,每张合约获利1万,获利6500万,回笼资金2.15亿。所以,国泰城市可回笼资金3.35亿!”
林祖辉松了一口气,最操心的还是国泰城市酒店管理公司,如今总算可以处理好了。 “国泰城市卖出宏记大厦和出售全部所持证券,已经筹集到购买富丽华酒店的五亿尾款。在不考虑七亿贷款的情况下,这3.35亿就是我们的流动资金。”
“对,最近一笔债务期限都在9个月后,而且只有1亿额度,很多债务都在一年后。”
林祖辉敲打着桌面,在思考如何使用这笔资金。 目前,国泰城市酒店管理只有三部分资产:一、价值3.5亿的优质收租物业;二、富丽华酒店的七成股权,价值8.4亿(市值涨至12亿);三、刚刚回笼的3.35亿现金。 还得投资证券业务,林祖辉又改变了想法! 投资证券业务,本来就属于华置和国泰本身的业务,不应该剥得它们的发展机会。 “你协助一下陆东来,拿出3亿的资金,杠杆至9亿本金,在2700点以下,买入9亿港币的蓝筹股。主要购买九龙仓、和记黄埔.....这几只蓝筹股。”
梁真勋毫不犹豫的点点头,并说道:“好!”
林祖辉心想,目前香江股市市值4000多亿,还是足够容纳自己及其公司的资金的。 如果不出意外,这9亿的本金在股灾前,可获利3亿多。这样一来,相当于国泰城市的七亿债务抵消了。 当然了,债务不到期也用不着还。 很快,他也重新考虑起华人置业的债务问题,如果在恒生指数2700点至2800点时,供股集资5亿;再迅速投入到炒蓝筹股中,加个两倍杠杆本金扩大至10亿,股灾前应该还可以获利3.5亿左右;又或者,在明年继续投资期指合约,获利三亿多左右。 这样债务就控制在17亿的水平了,非常安全的一个数字。 ‘八七股灾’是外因,是因为美国的黑色星期一导致全球股市暴跌,香江的跌幅更是全球第一,单月下跌43%,为最惨股市。 其他原因有‘八七股灾’前的香江股市,已经从1984年7月的800点,暴涨至3800点;还有就是联交所主席李福兆自以为是,直接将股市关停四天,导致恐慌情绪更加蔓延。而李福兆也会因此麻烦缠身,先是下台,最后又被英国佬送进了监狱;李福兆是进监狱前,大骂澳大利亚的记者,也导致受到了很大的国际压力。 因为是外部原因,所以林祖辉也不担心自己投入了几十亿炒蓝筹股,因此而影响大市。 梁真勋离开后,林祖辉计算了一下自己在期指合约上的盈利,以及回笼资金。结果非常喜人:从六月份开始总计投入3.2亿的本金,获得纯利6亿,回笼资金9.2亿。 他目前个人债务是:炒蓝筹股借了1亿,炒期指合约借了1亿,供股集资借了2.5亿,兴建深水湾75号别墅借了8000万,总计5.3亿的债务。 因为是股票质押借贷,期限都是两年,所以他也不担心还款的问题。 打算将资金继续投入到期指合约当中,当前期指合约每日的交易量是1.3万张左右,每天保证金都在3.5亿,而且这个数据还在攀升中,所以市场容量很大。 再加上,林祖辉打算花20个交易日买进8亿(保证金)的量,相信市场不会有太大的反应。 至于微小的波动,林祖辉一点也不在意,他只知道九月底可以达到3800点以上。 自己可以赚18亿左右,期指合约回笼资金26亿。 再加上蓝筹股上可以获利25亿~30亿,这一波牛市他相当于赚了50亿,回笼资金60亿。 ...... 下班前,林祖辉来到I.T集团关嘉慧的办公室。 他坐在董事长关嘉慧的位置上,而关嘉慧本人只配给他捏肩,怀孕五个多月的蔡宁坐在沙发上,笑着看着两人,眼里丝毫没有嫉妒。 而关嘉慧的美女助手Amy则忙碌着拿出资料给林祖辉,心里诽谤这男人这么富有,居然还查自己女人公司的账。 林祖辉要是知道这女人的想法,一定狠狠的教训一顿,他翻资料是为了规划I.T明年的发展,查个屁账,那点钱掉地上,他也得看周边有没有人,才会捡! 林祖辉简单的翻阅了一下I.T集团发展一年的成果,脸上露出淡淡的笑意;这家公司自己并没有投入太多精力,资金也只是出资了1000万不到。 但其发展的速度真的很快,今年开设了14家I.T门店,小i.t门店目前也在筹备当中,今年(1986年)的纯利在1200万。 纯利其实对于14家门店来说,并不算多。但要知道,因为很多利润被投入到新店当中,所以才大大减少了纯利。 而看似林祖辉没有投入太多的精力,其实发展全靠林祖辉的人脉和资源,才能在一年连开14家门店。银行贷款、广告资源等,都是林祖辉的隐形投资。 广告资源方面,I.T的广告在今年都已经插播进《富贵逼人》、《英雄本色》里面,而且仅是象征意义的收了一笔广告费;更不要说,I.T的广告总是能出同样的价格,在《GOOD》杂志占据最好的位置。 “明年你们什么计划?”
林祖辉闭着眼睛,享受着关嘉慧的按摩。 这女人,以前都是享受林祖辉的‘按摩’,现在是越来越有女人味了。 “明年我们计划再开10家大I.T......” “太多了!砍半!”
“啊....好!我们还计划开设5家小i.t....” “太多了,最多三家!”
“啊....好!最后一个计划,我们打算将自有女装服装品牌ONLY成立,并.....” “计划取消.....” 关嘉慧终于露出她的真面目,生气的从座椅后面,直接来到林祖辉身边,然后大臋坐在了林祖辉身上,双手迅速环在林祖辉脖子上。 美目怒瞪,娇声说道:“好啊,是那个小妖精要占我们事业!那干脆让她加入我们I.T好啦,股份均摊,多省事。”
林祖辉看着近在咫尺的怒气值爆棚的关嘉慧,怎么看都觉得可爱和漂亮,本能的亲了上去。 这女人才不会拒绝,热情的回应。 良久,两人分开,关嘉慧的怒气顿时烟消云散,静静的等待着下文。 “听我不会错,公司发展太快,根基不牢!我们第一年之所以要发展迅速,是因为我们要铺开整个市场,如今我们勉强做到了,就要好好的巩固市场,再图发展。”
说完,林祖辉示意蔡宁表态! 蔡宁连忙说道:“我觉得阿辉说的有些道理!”
关嘉慧不满的朝着蔡宁说道:“我现在可是在为我们两人争取利益呢,‘珠宝女王’马上就要超过我们俩了!”
蔡宁调侃道:“你们又较劲啦!”
关嘉慧害羞的啐了蔡宁一口,转过头继续和林祖辉讨价还价:“那ONLY为什么不能创立了,你自己不都说,自有服装品牌将来是我们盈利最大的来源!”
林祖辉手上没有老实,嘴里却老实的说道: “这样!你们下半年再考虑自有品牌的事情,不要叫ONLY,就叫OCHIRLY,灵感来源于生于佛罗伦萨的诗人但丁形容‘佛罗伦萨’这座城市.....你们将欧洲的时尚,搬进亚洲,将来再重返欧洲。”
“至于门店计划减少,我不过是提醒你这女人,你们发展速度太快,会造成开支过大,公司抵御风险能力减弱。你职场生涯那么长,在乎一年两年做什么?”
蔡宁在一旁说道:“她呀,和你学的!”
关嘉慧顿时脸上绯红,蔡宁一击必中,关嘉慧最近确实因为看见林祖辉‘蛇吞鲸’、‘大手笔’投资,因而深受影响,势要在服装领域大步跃进。 “宁姐!”
这女人还朝着女人撒娇,真是个爱撒娇的女人。 “我知道了,我一定会听你的话!”
关嘉慧回过头,心服口服的说道。 比做生意,她一万个服气林祖辉。 ...... 12月底。 ‘国泰城市酒店管理公司’已经全额支付傅老榕家族10.7亿,正式接管香江中环富丽华酒店,这家酒店属于美国富丽华酒店品牌参与管理,每年需要交纳4%的管理费。 不过主导权肯定属于‘国泰城市’,富丽华酒店仅参与协助管理。 中环富丽华酒店的装修,其实已经落后于香江其它几家五星级酒店,但林祖辉没有打算立即进行重新装修,而是将此计划放在了1989年股灾后,到时候香江旅游业会有一个约一年的低潮期,正好进行重新豪华装修。 至于到了二十一世纪,这幢酒店大厦的建筑物显然也不符合现代化‘靓厦’的标准,届时肯定要重建;至于重建后是酒店大厦还是写字楼大厦,那就是将来考虑的事情。 总之,这样的地皮,将来都是几十亿的价值。 富丽华酒店的会议室里。 林祖辉坐在了主位,两边分别是国泰城市总经理陆东来、执行董事李明韬,再接下来才是富丽华酒店总经理陈思铭、富丽华酒店品牌合伙人Charlie等酒店管理团队。 “通过一段时间的沟通和交流,我相信大家已经有了一定的熟悉,接下来便是大家互相配合,经营好富丽华酒店。我看了一下富丽华酒店今年(1986年)的盈利情况,大概是不到5000万的水平。我个人非常看好明年(1987年)的香江酒店业务,认为会有一个大爆发!所以我希望大家齐心协力,将富丽华酒店焕然一新,以更好的面貌去招待客人。”
林祖辉不是空口说大话,他是根据香江旅游客流数据、香江经济增长情况,以及同业的数据参考,确定明年酒店业要进入爆发期,故打算要让富丽华酒店‘焕然一新’。 众人连忙送上掌声,他们可不敢小窥年轻的林祖辉,那可是香江新晋的财阀;能在这个年龄白手起家,那一定不是靠运气,而是靠的实力。 接下来,会议室的各个高层纷纷汇报了自己的计划书,这是林祖辉提前让他们做的报告。 林祖辉在酒店管理方面,并不是很懂,最近有开始抱着学习的心态,加入到富丽华酒店的管理上,他很少提出自己的意见,更多的是一个监督大家。 因为没有办法马上重新装修,所以林祖辉希望大家在服务、体验、美食上,有新的突破。