今年一月，陈建设在沐城书记任上进入省常委，三月份沐城领导班子大调整，陈建设卸任书记前往省城任职。
程市长接替陈建设担任书记，徐英这个副市长前面也多了常务二字，主管工业、城建、国土、农业。
傅松跟之前一直避免跟程式澎打交道，这么多年跟他也就吃过两顿饭，在一起开会的次数更是屈指可数。
但程式澎现在成了程书记，所以今后跟他打交道是在所难免的，不过他打定主意，要君子之交淡如水，只谈工作，不谈别的任何事情。
寒暄过后，大家找到自己的座位坐下。
“旧城改造是一项系统性工程，牵扯到方方面面因素。去年下半年，我们启动了旧城改造规划编制工作，在前期调研摸底调查基础上，经过意见征求、专家论证等多轮程序，上个星期规划方案获得了省里的批准……。”
程式澎先是把旧城改造的进展介绍了一遍，然后笑着道：“傅总，旧城改造马上进入实质性运作阶段，今天把你们请过来，就是想商量一下该怎么推动旧城改造项目。”
傅松道：“这个项目一直是黄总在负责跟进，我没怎么参与，所以并不是很了解。不过在这里我表个态，远景集团、远洋地产一定尽全力做好协助、配合工作。”
程式澎道：“傅总，你这么说实在太客气了，有你这句话，我就放心了！”
徐英插话道：“傅总，你看这样行不行，今天上午我们把方案最后过一遍，有什么意见和建议都提出来。”
傅松点头表示认可，这也是应有之义，他掏钱可以，但至少要掏得明明白白，知道这些钱打算用在哪，怎么用，有没有风险。
不过出乎他意料的是，负责讲解的是初琳琳，而不是黄志刚。
看着初琳琳一袭白色裙装站在规划图前侃侃而谈，傅松脑海里又开始胡思乱想了，连她什么时候讲完都不知道，直到听到程式澎问：“傅总，你觉得怎么样？”
“啊，这份规划方案我个人认为还是很有前瞻性的。”傅松从初琳琳身上收回目光，一本正经地说道。
“通过广邀中外优秀的设计和艺术创意项目进驻沐城老街区，成功地让设计走进来，同时又让沐城走出去，老街区与新设计的融合碰撞使游客在走街串巷感受老街独特魅力的同时，为历史文化街区的更新活化提供了新思路……。”
夸了一通后，话锋一转，“不过我有一个疑惑，老城区腾退的土地，为什么全部交给城市开发公司来开发？”
程式澎没有马上开口，而是笑着环视了一圈，借着这个机会心里飞快地分析他这是什么意思。
在他看来，城市开发公司是远洋地产和市政府的合资公司，把拆迁腾退的土地交给城开来开发，他怎么还并不乐意呢？
难道是嫌投资太大？还是别的什么原因？
不过，还没等他想出个所以然来，只听傅松又道：“我建议市里成立一个土地储备机构，负责对征收、收购、收回的国有土地进行一级开发、管护，任何一块准备推向市场的土地，都要经过收储环节。”
徐英马上想起来，傅松曾跟自己提到过这事儿，只是当时她只是个副市长，没多少话语权，也就没公开提出来。
程式澎却有些疑惑道：“傅总，储备土地这个工作城开公司也可以做嘛，有必要再弄个新机构？”
傅松摇摇头道：“程书记，从国有土地产权角度来说，国有土地的增值收益理应归土地所有者，也就是政府所有。城开公司毕竟是一家公司，而且还是合资公司，真的不适合分享国有土地的增值收益。”
程式澎跟班子成员面面相觑，他们虽然觉得傅松说得确实有道理，但……，怎么说呢，如今像傅松这样把送上门的好处主动往外推的人实在太罕见了，这不科学啊！
徐英因为跟傅松打交道最多，倒是明白他的苦衷，见程式澎他们一时无语，只好开口打破沉默：“傅总，按照市里的政策，旧城改造腾退的土地未来主要以行政划拨方式供应，土地增值收益其实没多少。”
傅松道：“这就是我要说的第二个问题。程书记，周市长，徐常务，刘副市长，你们都是经验丰富的决策者，肯定都知道，不管是小到一个企业也好，还是大到一个城市也好，要想可持续发展，仅仅靠外部输血是不行的，必须要有自我造血的能力。
城市要发展，就必须有土地这个载体，而城市土地的稀缺性决定了未来土地的价值只会越来越贵，所以，城市土地是政府最优质的资产之一。但行政划拨这种土地供应方式，根本无法体现土地的市场价值，这就造成了国有资产的巨大流失，得不偿失。”
程式澎沉吟了片刻，颔首道：“傅总，你说的这个确实是个问题。不过，我们要招商引资，就必须在某些方面让利，而土地优惠是最常见、也是最吸引投资者的手段。舍得舍得，有舍才有得。”
傅松道：“从我市的产业结构来看，一二产业占比重，达到国民经济总产值的80%以上，所以说工交行业才是招商引资的重点行业。按照国际现代都市的发展趋势，工业企业从老城区外迁是必然的。对沐城来说，最合适的去处就是经济技术开发区，那里土地资源丰富，采用行政划拨这种供地方式也未尝不可。”
“但老城区是沐城市区的精华所在，按照惯例，老城区里大部分土地都是居住和商服等经营性用地，跟招商引资的关系较远。
我们为什么要做老城区旧城改造？目前，世界上的国际性城市，都是一定区域内的中心城市。而咱们沐城市市区无论是从经济实力还是从城市功能来说，其辐射带动能力都是比较弱的。老城区旧城改造就是要改变这一“小马拉大车”的局面，将老城区打造成沐城市的中心区，真正使市区成为全市的政治、经济、科技、文化中心！”
“半年有改观，一年大变样，三年脱胎换骨，我相信旧城改造进行到一定阶段，当老城区面貌大变时，那里的土地肯定会成为香饽饽，根本就不愁没人要！”
程式澎被傅松说得有些意动，不过他这个一把手并不着急表态，也不好急于表态，于是道：“傅总的建议还是很新颖的，大家都说说嘛。”
周市长比较厚道地说：“如果把土地全部收拢到政府手里，那城开公司怎么办？如何运作盈利？”
傅松早有腹稿，解释道：“土地储备机构可以把土地一级开发项目委托给城开公司，土地出让后，将一定比例的出让收入返还城开公司，这个比例由市里来定，不过必须得覆盖城开公司的运行成本，还要保证一定的利润。”
周市长道：“这跟国企上缴利润差不多嘛，也有点像私企的业务提成，如果能保证城开公司的利润，那倒是可以尝试一下，这也符合政企分开的改革精神嘛。”
……
讨论来讨论去，几个沐城当家人初步定下来，在市土地管理局下面成立一家直属事业单位，专门负责老城区旧城改造的土地储备工作，然后以委托代理的方式，将储备土地的一级开发工作交给城开公司。
至于这个新机构的组建任务，就落到了徐英头上，谁让她是主管土地和城建的副市长呢。
会议结束，宾主尽欢。
傅松自认为甩掉了一个大包袱，又觉得给“土地财政”挖了一个坑。
市领导们觉得自己占了大便宜，今天之前土地增值收益是在城开公司中跟远景集团五五分账，现在是三七分账，政府拿七！
这才是双赢啊！